“Konut Sorunu Araştırması: İstanbul’da Mevcut Durum ve Öneriler” raporumuz yayımlandı. İstanbul’un konut sorununa dair mevcut durum analizinin yanı sıra İstanbulluların düşüncelerine de yer verdiğimiz rapor sonuçlara göre, İstanbulluların %95’i kira fiyatlarını yüksek buluyor. Kirada oturanların neredeyse yarısı pandeminin başlangıcından bu yana kiralarını ödeyemiyor ya da aksatıyor.

Son dönemde İstanbul’da giderek artan konut kira fiyatları, konut stok ve niteliği, beklenen İstanbul depremi ile ilgili olarak konut güvenliği ve kentsel dönüşüm İstanbul’un konut sorununu yeniden gündeme getiriyor. İstanbul’daki konut sorununa yönelik yayımladığımız raporda, mevcut durum analizinin yanı sıra, İstanbulluların ve uzmanların görüşlerine de yer veriliyor. Çözüm önerilerinin de sunulduğu raporumuzun öne çıkan başlıkları şu şekilde:

İstanbullular pandeminin başlangıcından bu yana kiralarını ödeyemiyor

Araştırma kapsamında görüşülen kiracıların neredeyse yarısı, pandemi dönemiyle birlikte kiralarını ödeyemediğini ya da ödemeyi aksattığını belirtti. İstanbulluların yaklaşık %30’unun kiralık evde oturduğu göz önünde bulundurulduğunda, kentteki kira krizinin boyutu ortaya çıkıyor. Barınma ihtiyacı herkes için temel ihtiyaçlardan biri olsa da İstanbul’da yaşanan konut krizi, geçmişten bu yana uygulanan yanlış konut politikalarının sonucu olarak ortaya çıkıyor. Pandemi dönemiyle birlikte derinleşen yoksullukla birlikte, kirada oturanlar kiralarını artık ya hiç ödeyemiyor ya da geciktiriyor.

Boş konut var, ancak erişilebilir değil

İBB verilerine göre Avrupa Yakası’nda Beylikdüzü, Başakşehir, Küçükçekmece ve Bağcılar ile Anadolu Yakası’nda Kadıköy, Ataşehir, Sancaktepe ve Tuzla’da boş konut stokunun yüksek olduğu görülüyor. İstanbul’daki boş konut sayısı Avrupa’daki diğer kentlerle kıyaslandığında ortalamanın üzerinde. Bu da aslında İstanbul’da konut olduğunu, ancak herkes için erişilebilir olmadığını gösteriyor.

Akademisyen ve Sanatçı Murat Germen bu durumu şöyle özetliyor;

“İstanbul’da konut ile ilgili en önemli sorunlardan biri de özel girişimli konut inşaatlarıdır. Müteahhitler ve inşaat firmaları tarafından büyük kâr elde etmeye yönelik yapılan ‘lüks’ konut projeleri çevre konutların piyasasını da etkilemekte ve yapıldıkları alanlarda konut fiyatlarının hızlı artışına sebep olmaktadır. Üretilen lüks konutlar zaman içerisinde yalnızca İstanbul’un belli bir gelir seviyesine uygun vatandaşlarına hitap eden, zaman zaman uzun süre boş kalan konut alanları olarak öne çıkmaktadır. Bu durum lüks konut projelerinin arz fazlası haline gelmesine sebep olmaktadır. Buna ek olarak, gecekondu mahallelerine alternatif olarak önerilen TOKİ gibi kurumların inşa ettiği yüksek katlı konutlar, mahallelerin özgün dokusunu zedelemektedir. Bu durum, sokakların kullanıldığı yaşayan mekânlardan uzaklaşarak birbirinin aynısı tek tip konutlarda yaşamların yeniden tasarlanmasına sebep olmaktadır. Lüks konut projeleri ve gecekondu mahalleleri gibi yerler için önerilen yüksek yapılaşma içeren proje inşaatları için kısıtlama getirilmesi, uygun fiyatlı ve zemindeki kamusal alanla görsel ve işitsel ilişki kurulabilecek daha alçak katlı konutların üretilmesi için teşviklerin başlatılması önerilmektedir.”

Sosyal konut, kiralık sosyal konut, kira müdahaleleri gibi uygulamalar mevcut değil

Sosyal konut arzı dahi genel hatlarıyla düşük faiz ve uzun vade ile borçlandırarak konut sahipliği üzerinden ilerliyor. Bu durum geri ödeme gücü olmayan alt gelir grubunun konut politikaları bakımından dışarıda bırakılması sonucunu doğuruyor. Konut edinemeyen kesimler serbest piyasa dinamikleri karşısında savunmasız kalıyor.

Uzun yıllardır ağırlıklı olarak “mülkiyet” odaklı ilerleyen konut politikaları nedeniyle kiracılara dair düzenlemeler ve uygulamalar ise kısıtlı düzeyde kalıyor. Kredi ve kira gibi konut giderlerinin harcanabilir hane halkı gelirine oranı ortalama %28.6. Alt gelir gruplarında ise bu aran %50’den fazla. Diğer bir ifadeyle alt gelir gruplarının hane gelirinin yarısından fazlası barınma ve gıda gibi temel ihtiyaçlara gidiyor.

İstanbulluların %95’i kira fiyatlarını yüksek buluyor

Araştırma kapsamında görüşülen kişilerin %95’i İstanbul’daki kira fiyatlarını yüksek bulduğunu belirtiyor. Kadıköy’de 3.000 TL’ye kirada kalan katılımcı, yaşanan kira artışını şöyle anlatıyor:

“Bizim mahallede en düşük kira şu anda 5750 TL. Kasım 2020’de 3.000 TL’ye tutulan yer, Eylül 2021’de 5750 TL oldu. 3.000 TL gözümde kocaman bir rakamdı. 10 ay içinde ben epey iyi kira veriyorum diye düşünmeye başladım.”
Katılımcılara göre, İstanbul’da konut kiralarının yükselmesinde en büyük sorun ise ülkenin genel ekonomik durumu.

Ayrıca araştırma kapsamında görüşülen kiracıların %71’i son kira artış döneminde kira ücreti konusunda ev sahipleriyle sorun yaşadığını belirtiyor.

2021’de yeni kiraya çıkanlar için kiralar geçen seneye göre %66 oranında daha pahalı
Kira artışları incelendiğinde 2021 yılında yeni kiraya çıkacakların, 2020 ve öncesinde kiraya çıkanlara göre %66,2 oranında daha yüksek kira bedelleriyle karşılaştığı görülmektedir. Yani 2021’de yeni kiraya çıkanlar için kiralar geçen seneye göre %66 oranında daha pahalı.

İstanbul Planlama Ajansı’ndan Konut Sorununa İlişkin Öneriler

“Herkes için erişilebilir, adil, sağlıklı ve güvenli konut”

• Ekonomik olarak kırılgan kesimin ödeme gücüne uygun, kamunun birincil destekleyici olduğu konut politikaları hazırlanması gereklidir. Bu bağlamda; üretim aşamasında belirlenen şartlar dahilinde vatandaşa ödeme kolaylıkları sağlanması, çeşitlilik sağlayacak konut politikaları ile konut alım-satım işlemlerinde gelir düzeyleri doğrultusunda kolaylaştırıcı politikalar geliştirilmesi teşvik edilmelidir.
• İstanbul’da bulunan mevcut boş konutların detaylı tespit ve analiz çalışmaları yapılarak, boş konutların özelliklerine göre incelenmesi ve bu konutların değerlendirilmesine yönelik politikalar üretilmesi gerekmektedir. Bu yapılar kentsel dönüşüm kapsamında kısa vadeli çözümler bakımından değerlendirilebileceği gibi, potansiyel konut rezervi ve sosyal konut gibi bağlamlarda da işlevlendirilebilir. Farklı ülkelerde boş binalara yönelik uygulanan sistemlere bakıldığında, kiracılar için uygun fiyatlı alternatifler olduğu görülmektedir.
• Konut bedeli artış oranlarının bireysel güdüler, günlük koşullar gibi etkenler ile şekillenmesinin önüne geçmek için; kira kontrol uygulamalarının incelenmesi ve İstanbul’da uygulanabilir bir model ile kira satış bedellerinde aracı kurumların ürettiği spekülatif bilgiler sonucu ortaya çıkan fiyat değişkenliğinin önüne geçebilecek normlar üretilmelidir.
• Gayrimenkul değerleme uzmanları vasıtasıyla evlerin durumlarına yönelik yeni bir sınıflandırma yapılarak, kiracıların konutlarının durumu ve değeri konusunda bilgi sahibi olabileceği bir sistem kurulmalıdır.
• Kira kontratları daha sistematik bir şekilde uygulanmalı ve e-devlet gibi resmi yollarla takip edilebilir bir sistemde yer almalıdır.
• İstanbul’da bulunan ve 1980 yılı öncesi inşa edilen 246.047 adet konutun yoğun olduğu alanların (Fatih, Kadıköy, Beyoğlu, Üsküdar, Sarıyer, Gaziosmanpaşa, Beykoz gibi) birbirine yakın apartmanlardan oluşan eski yerleşim yerleri olması, nüfus yoğun alanlar olmaları ve aynı zamanda turistik alanlar olarak da öne çıkmaları, beklenen İstanbul depreminde önemli kayıpların yaşanabileceğini düşündürmektedir. Bu durumun önüne geçmek, deprem risk öncelikli alanların belirlenip bu alanlarda konutların dönüştürülerek, herkes için sağlıklı ve güvenilir evler yapmakla mümkündür. Öncelikli müdahale edilmesi gereken alanların doğru tespit edilebilmesi ve yapılması gereken analizlerin üretilmesi için Eylem Planı oluşturulmalıdır.
• Kent merkezinden çepere doğru hane halkı büyüklükleri artmasına rağmen konutların küçülmesi, hane halkı büyüklüğü ile konut büyüklüğü arasında doğrudan bir korelasyon olmadığını, konut büyüklüğünde belirleyici olanın konuta erişim gücü olduğunu ortaya çıkmaktadır. Dolayısıyla kentte konut sorunu yaşayan hanelerin profilleri, mekansal ihtiyaçları ve talepleri doğrultusunda salt konut edinimi odaklı olmayan insani, yaşanabilir, sağlıklı ve güvenli barınma koşullarını sağlayacak biçimde konut politikaları üretilmelidir.

Raporun tamamına buradan ulaşabilirsiniz.